Come vendere un immobile usato

L'inizio del nuovo anno è il momento per fare bilanci ed analizzare la situazione immobiliare. Le notizie non sono certo rassicuranti, la situazione politica ed economica in Italia passa da fasi stallo a drammatici crolli. Per natura gli italiani tendono ad "aspettare" che la situazione migliori, senza però fare molto per aiutare l'evolversi dei fatti. Questo comportamento purtroppo fa di fatto il gioco della classe politica e dirigenziale che conta molto su questa "passività" per rimanere incollati alle proprie poltrone e tirare acqua al proprio mulino finchè ne avranno la possibilità.

Il mercato immobiliare è stato il primo a risentire di questa crisi e la situazione sta andando via via peggiorando. Nel corso del 2013 il valore degli immobili residenziali nel Comune di Venezia ad esempio è diminuito del 17,20% (un'enormità) ed in alcuni Comuni della provincia, nella migliore delle ipotesi, c'è stato uno stallo dei prezzi dopo l'impressionante crollo del 2012.

Quindi come bisogna muoversi in una situazione del genere?

Di certo aspettare passivamente che la situazione cambi in meglio è la soluzione peggiore, dal 2011 ad oggi la situazione è progressivamente peggiorata senza alcun segnale di ripresa. Per chi ha immobili da vendere questo significa una costante svalutazione che, sommata all'aumento delle tasse, comporta una perdita di denaro considerevole.

In una situazione così drammatica però bisogna guardare i fattori positivi e decidere di agire per non lasciarsi travolgere dagli eventi.

Un fattore positivo, sul quale ancora si può fare affidamento anche se impossibile sapere per quanto tempo, è che il mercato immobiliare non è morto, è decisamente rallentato, diminuito ed a tratti fermo, ma non morto. Gli immobili subiscono la tipica situazione di mercato nella quale l'offerta è cresciuta e la richiesta è diminuita, quindi il valore scende costantemente. Per arrestare questa flessione e non perdere cifre importanti bisogna agire investendo sul proprio immobile.

Se l'offerta aumenta, quindi ci sono più immobili invenduti, di contro chi vuole comprare ha una scelta più ampia. Quindi come bisogna fare per aumentare le probabilità che il potenziale acquirente scelga il nostro immobile piuttosto che un altro?

Le strategie sono due: o svendo l'immobile attirando l'acquirente con il prezzo, o investo sul restyling per renderlo più attraente rispetto agli altri e mantenendo un prezzo interessante.

Dato che nella maggior parte dei casi nessuno vuole svendere il proprio immobile ci troviamo con una marea di immobili invenduti.

Negli ultimi anni, lavorando nel settore immobiliare, ho visto decine e decine di immobili che rispecchiano questa situazione, cioè o sono invenduti da anni perchè il proprietario non tratta il prezzo o il prezzo è stato abbassato notevolmente ma per le caratteristiche dell'immobile non sempre questo basta a vendere.

Facciamo un esempio, partendo da un prezzo base di mercato che si aggira sui 135.000 €, il proprietario come spesso accade lo mette in vendita a 150.000 €. Di sicuro non lo venderà mai ad un prezzo più alto del reale valore di mercato, ma il "tentativo" lo fanno tutti. Passano i mesi, i costi aumentano (IMU nel caso di seconda casa ad esempio), oppure le esigenze di spazio che cambiano o di posizione (famiglia che aumenta, separazioni, trasferimenti, ecc.), le casistiche sono innumerevoli. C'è chi tiene duro sperando nel "miracolo" (ci sono immobili in vendita anche da 20 anni!) o chi si accorge che ha perso tempo prezioso e comincia ad abbassare il prezzo, prima di 5.000 €, poi di 10.000 €, poi di 20.000 €. Ma non basta, il tempo passa, l'immobile si svaluta, ci sono sempre più immobili in vendita che fanno "concorrenza" e nel giro di un anno, un anno e mezzo anche quello che poteva essere il valore di mercato di 135.000 € sembra essere una cifra utopistica dato il momento di crisi che viviamo. Quindi si abbassa ancora, da 130.000 a 125.000, da 120.000 a 115.000, il tempo continua a passare, i pochi clienti che lo visitano scelgono altro perchè costa meno, oppure perchè a parità di prezzo gli piace di più un altro, ecc. Finchè non arriva la proposta indecente a 100.000 € se non meno! Da esperienza nel 90% dei casi, essendo passato troppo tempo il proprietario si trova "costretto" ad accontentarsi ed accettare. In meno di 2 anni quindi si è passati da sperare di ricavare 15.000 € in più rispetto al valore reale ad incassare 35.000 € in meno rispetto al potenziale valore! Abbiamo perso tempo e denaro!

Come prevenire tutto questo?

L'esperianza ci ha insegnato che un intervento di restyling fatto nel modo giusto può rivalutare un immobile del 20%. Evidenzio "fatto nel modo giusto" perchè è la chiave sulla quale abbiamo puntato la nostra attività. Per modo giusto intendo che quello che investo nel restyling deve tornarmi in terminici economici.

Faccio un esempio: se su un immobile che vale 150.000 € investo 100.000 € per placcare il pavimento del soggiorno in oro, è impossibile che questo intervento rivaluti il valore del mio immobile o mi aiuti a venderlo più facilmente, anzi, sarà molto improbabile che qualcuno paghi 250.000 € per un appartamento solo perchè ha il pavimento del soggiorno in oro ed addirittura potrei proporlo a 150.000 € ma magari non trovo nessuno a cui piace il pavimento in oro!

Il modo giusto è invece quando l'investimento è contenuto nel range di cui parlavo prima ed il restyling è fatto con sapienza e gusto.

Mi spiego meglio: nell'esempio precedente per vendere un immobile il proprietario ha sprecato 2 anni di tempo e perso 35.000 € rispetto al valore di mercato, se invece avesse investito circa 10.000 € (dei quali metà rimborsato dallo Stato) per un buon restyling dell'appartamento, sarebbe riusciuto a venderlo ad un prezzo molto vicino al suo reale valore di mercato di 135.000 €.

Alla fine dei conti con il restyling avrebbe incassato 25 o 30.000 € in più rispetto alla scelta di aspettare senza intervenire.

Va da sé che le possibilità sono molteplici, si può spendere anche meno, come di più, dipende dal valore di mercato, dalle dimensioni dell'immobile, dall'età, ecc., ma lo scopo è sempre quello di riuscire a bloccare la svalutazione del proprio immobile che inesorabilmente il mercato comporta.

Lo stesso identico ragionamento vale per chi vuole affittare un immobile.

Per quanto riguarda invece chi vuole comprare il discorso è sostanzialmente simile, ma a questo dedidecherò il prossimo articolo.

Questo Blog ha lo scopo di analizzare insieme vari casi e trovare la soluzione migliore nel caso vogliate vendere, comprare, affittare o rinnovare un immobile!

 

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